Nessuno cerca di nascondertele. Semplicemente sono distribuite fra cinque soggetti diversi, e nessuno di loro ha interesse a sommartele davanti.
Le aliquote qui sotto sono quelle in vigore mentre scrivo. Le regole fiscali si muovono, e quelle locali si muovono di più: tratta ogni numero come il numero da portare al notaio e farsi confermare per il tuo acquisto.
L'imposta sull'acquisto
Quanto paghi dipende da due cose: chi vende, e se hai diritto alla prima casa.
Se compri da un privato. L'imposta principale è quella di registro, più le imposte fisse ipotecaria e catastale.
- Seconda casa: 9%, con un minimo di 1.000 €
- Con agevolazione prima casa: 2%, stessa base e stesso minimo di 1.000 €
- Imposta ipotecaria e catastale: 50 € ciascuna
Se compri da un'impresa o da un costruttore. Si applica l'IVA, e le imposte fisse cambiano di conseguenza.
- IVA su seconda casa: 10% del prezzo, che sale al 22% per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9
- IVA con prima casa: 4% del prezzo
- Le imposte fisse diventano 200 € ciascuna, più 200 € di registro fisso
Su cosa si calcola l'imposta — la parte che ti fa risparmiare migliaia di euro
Qui stanno i soldi, ed è la cosa che quasi nessuna pagina scritta per chi compra dall'estero spiega.
Se compri come persona fisica da un privato, al rogito puoi chiedere che l'imposta sia calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo che stai davvero pagando. Il valore catastale si ricava dalla rendita catastale con moltiplicatori di legge, e normalmente sta molto sotto quello che la casa ti costa.
Il meccanismo si chiama prezzo-valore. Non è automatico e nessuno lo applicherà al posto tuo: va richiesto espressamente al rogito. Su un acquisto ordinario quella singola richiesta vale migliaia di euro.
Chiedi al notaio in anticipo se si applica al tuo caso, e il giorno dell'atto assicurati che venga effettivamente richiesto.
Prima casa: cosa richiede davvero
L'agevolazione porta l'imposta dal 9% al 2%. Non è preclusa agli stranieri, ma ha obblighi:
- devi prendere la residenza nel comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi — e vuol dire spostarla davvero, non avere intenzione di farlo
- non devi possedere un'altra abitazione nello stesso comune
- non devi possedere un altro immobile in Italia acquistato con la stessa agevolazione
- l'immobile non deve essere in categoria A/1, A/8 o A/9
Due aggiunte. L'agevolazione under 36 che compare ancora su molte pagine è scaduta nel 2024 e non è stata rinnovata: ignora le guide che te la offrono. E se chiedi l'agevolazione e poi non rispetti le condizioni, viene revocata con interessi e sanzione.
Per chi compra una casa per le vacanze e non intende spostare la residenza in Italia, la prima casa semplicemente non c'è. Chiederla lo stesso non è una furbizia: è una spesa.
Il notaio
Il notaio lo sceglie e lo paga chi compra. La parcella ha tre parti: l'onorario, le imposte che il notaio incassa per conto dello Stato, e le spese per visure e registrazioni.
Non esiste una tariffa obbligatoria: gli onorari sono liberi. Su un acquisto medio metti in conto 1.500 € – 2.500 €, più IVA, più le imposte.
Chiedi il preventivo scritto a due notai, e pretendi che ciascuno separi l'onorario dalle imposte. Altrimenti stai confrontando due numeri che non sono la stessa cosa.
L'agenzia immobiliare
Dove c'è un'agenzia, la provvigione la pagano entrambe le parti. Se vieni da un mercato in cui la paga tutta il venditore, rileggi la frase: in Italia ti verrà chiesta la tua quota, ed è una delle voci più grosse dopo le imposte.
- Provvigione a carico di chi compra: 2% – 4%, più IVA al 22%
- Nessuna legge la fissa, ed è trattabile
Due note pratiche. La provvigione matura di norma all'accettazione della proposta, non al rogito: se la trattativa salta dopo, può essere dovuta lo stesso. E si tratta, ma solo prima di firmare qualcosa.
Le verifiche tecniche
- Geometra per conformità urbanistica e computo lavori: a preventivo. Non c'è un listino, perché l'onorario segue il lavoro reale — verificare un appartamento e rilevare un casale sono due cose diverse
- Perizia strutturale, dove l'edificio la richiede: 800 € – 2.000 €, molto variabile
- La mia analisi pre-visita costa 590 € fissi
Lingua al rogito e acquisto per procura
Se non sei in grado di seguire l'atto in italiano, la legge richiede un interprete, che giura davanti al notaio. Il notaio redige l'atto in italiano; l'interprete lo traduce prima e lo legge durante la firma. Metti in conto 400 € – 900 € tutto compreso, e sappi che il costo del servizio linguistico è a carico di chi compra.
Se servano anche due testimoni dipende dal notaio. Il consiglio nazionale del notariato ritiene che non siano necessari quando la parte, pur non parlando italiano, sa leggere e scrivere: l'interprete già garantisce la comprensione. Alcuni notai li convocano comunque. Chiedilo per tempo, non il giorno dell'atto.
Se compri con una procura, aggiungi il costo per redigerla, più apostille e traduzione giurata se la firmi fuori dall'Italia.
Quanto costa tenerla
L'acquisto è una volta sola. Questi no.
- IMU, l'imposta comunale. L'abitazione principale è di norma esente fuori dalle categorie di lusso; la seconda casa no. Ogni Comune fissa la sua aliquota: il comune di Verona applica l'1,14% su seconde case e altri fabbricati, mentre sul lago si scende — Lazise sta intorno allo 0,88%. Una forbice realistica in provincia è 0,86% – 1,14%, e va verificata comune per comune sul portale del Ministero delle Finanze. Nota che anche l'IMU si calcola sul valore catastale, non sul prezzo pagato.
- TARI, la tassa sui rifiuti, fissata localmente e dovuta anche su una casa che usi poche settimane l'anno.
- Spese condominiali, dove ci sono.
- Utenze, che in Italia hanno quote fisse a prescindere dal fatto che tu ci sia.
Per una casa per le vacanze usata poche settimane l'anno, queste spese ricorrenti sono il numero che si sottovaluta di più.
Mettere insieme il conto
Prima di fare un'offerta scrivi su un foglio: imposta d'acquisto, notaio, provvigione, verifiche tecniche, interprete e il primo anno di spese di mantenimento. Quel totale è quello che la casa ti costa. Il prezzo richiesto è solo la voce più grande.
Per la sequenza dei pagamenti: comprare casa in Italia, la procedura.