Das veronesische Hügelland sind zwei getrennte Gegenden, die sich nur auf der Karte ähneln.
Im Westen die Valpolicella: Negrar, Marano, Fumane, Sant'Ambrogio, San Pietro in Cariano. Das ist Amarone-Land — das bekannteste und gefragteste.
Im Osten das östliche Hügelland: Illasi, Mezzane, Tregnago und weiter draußen Soave mit Burg und Weißwein. Dieselbe Landschaftsstruktur, international viel weniger bekannt, andere Dynamik.
Falls Ihnen keiner dieser Namen etwas sagt: Stellen Sie sich einen Gürtel niedriger Hügel vor, der sich nördlich um die Stadt legt, eine Viertelstunde vom Zentrum, fast überall mit Reben bepflanzt.
Warum man hier kauft
Es ist der Kompromiss, der hält: echtes Land ohne Abgeschiedenheit, mit Verona und dem Flughafen in der Nähe. Wer ganzjährig in Italien leben will statt nur zu Besuch zu kommen, landet eher hier als am See.
Was es gibt
Venezianische Villen und ihre Nebengebäude. Oft unter mehreren Eigentümern aufgeteilt. Beeindruckend — und häufig unter Denkmalschutz, der auch das Innere erfasst, nicht nur die Fassade. Was verändert werden darf, gehört geprüft, bevor man sich verliebt.
Hofanlagen. Die klassische corte: Gebäude um einen gemeinsamen Hof, fast immer auf mehrere Eigentümer verteilt, mit gemeinsamer Zufahrt und gemeinsamen Wänden. Klären Sie genau, welcher Teil verkauft wird und mit welchen Rechten.
Neuere Häuser in den Ortschaften. Weniger Auflagen, weniger Charakter, deutlich einfacher zu bewohnen und wieder zu verkaufen.
Die landwirtschaftliche Frage
Das unterscheidet diese Hügel von einem gewöhnlichen Landkauf. Kommt Fläche zum Haus, öffnet sich eine Reihe von Fragen, die es anderswo nicht gibt.
Ist die Fläche bepflanzt, und wer bewirtschaftet sie? Weinberge sind oft an einen Erzeuger verpachtet, mit einem Vertrag, der nach dem Verkauf weiterläuft. Sie erben ein Verhältnis, nicht nur ein Feld.
Hängen Pflanzrechte daran? Pflanzgenehmigungen sind reguliert und haben Wert. Was übergeht und was nicht, gehört schriftlich festgehalten.
Liegt die Parzelle in einer DOC- oder DOCG-Zone? Das beeinflusst Wert und zulässige Erzeugung.
Vorkaufsrechte. In bestimmten Konstellationen haben ein benachbarter Landwirt oder ein Pächter ein gesetzliches Vorkaufsrecht an landwirtschaftlichen Flächen. Das kann den Verkauf verzögern und gehört früh geprüft.
Nichts davon ist exotisch. Hier ist es Alltag — und genau die Art Umstand, die im Inserat nie auftaucht.
Mit oder ohne Fläche: der praktische Unterschied
Das ist meine erste Frage, weil sie alles verändert.
Ohne Fläche ähnelt der Kauf einem normalen Wohnimmobilienkauf. Weniger Auflagen, weniger Pflichten, weniger Überraschungen.
Mit landwirtschaftlicher Fläche ändern sich die steuerliche Behandlung, laufende Verträge, mögliche Vorkaufsrechte, Pflege- und Bewirtschaftungspflichten und in manchen Fällen der Zugang zu Begünstigungen. Ein Hektar Reben ist kein großer Garten, sondern ein Betrieb.
Leben neben einem arbeitenden Weinberg
Das gehört klar gesagt, weil es manche überrascht.
Ein Weinberg ist Landwirtschaft: Traktoren früh, Spritzungen zu bestimmten Zeiten, und ein intensiver September und Oktober mit Maschinen und Lastwagen auf engen Straßen. Manche Kellereien arbeiten zur Lese durch die Nacht.
Wer den Ausblick kauft: der Ausblick ist ein Arbeitsplatz.
Die Prüfungen, auf die es ankommt
- Zufahrt. Feldwege über fremden Grund sind verbreitet. Sie brauchen ein eingetragenes Wegerecht, keine Absprache mit dem Nachbarn.
- Wasser. Bewässerungsrechte, Brunnen, Konsortien. Ein Brunnen braucht eine Genehmigung, und das Nutzungsrecht geht nicht automatisch über.
- Abwasser. Außerhalb der Ortschaften private Anlagen, die den Normen entsprechen müssen.
- Auflagen. Landschafts- und Denkmalschutz, häufig bei den älteren Villen.
- Grenzen. Landwirtschaftliche Parzellen sind so geschnitten, dass sie nicht dem entsprechen, was man vor Ort sieht.
Anbindung
Das ist der Teil der Provinz mit der besten Verbindung zur Stadt: von Negrar oder Illasi ist man schnell im Zentrum von Verona und fast ebenso schnell am Flughafen. Für alle, die arbeiten oder häufig fliegen, ist das der entscheidende Vorteil gegenüber See und Bergen.
Wie ich es sehe
Zuerst eine Unterscheidung, die auf den Portalen fehlt: Wer Valpolicella sagt, meint meist den gesamten Hügelgürtel um Verona. Dasselbe ist er nicht.
Negrar und die angrenzenden Gemeinden liegen näher an der Stadt und wurden früher als Valpolicella anerkannt. Das ist der historische Teil — und den Namen bezahlt man mit.
Das östliche Hügelland ist jünger, und genau das ist sein Vorteil: bei vergleichbarer Hügellage findet man dort noch günstigere Angebote.
Vor dem Kauf
- Einstufung des Gebäudes und jeder enthaltenen Parzelle.
- Laufende landwirtschaftliche Verträge und Vorkaufsrechte.
- Auflagen gegen die eigenen Umbaupläne geprüft.
- Wege- und Wasserrechte.
- In einer corte: was mit wem geteilt wird.
Wenn Sie eine Villa oder ein Hofhaus gefunden haben: ich fahre hin, bevor Sie fliegen.
Siehe auch: die vier Gegenden im Vergleich und die Stadt.