Die Frage kommt fast immer in derselben Form: «Kann mir in Italien passieren, dass ich zahle und das Haus gehört mir nicht?»
Die kurze Antwort ist nein, und sie ist ehrlich. Die längere Antwort ist wichtiger, weil das reale Risiko woanders liegt als dort, wo die meisten es vermuten.
Was das System gut kann
Italien führt öffentliche Register und kennt den Notar als öffentlichen Amtsträger. Vor der Beurkundung wird geprüft:
- wem die Immobilie gehört und ob er verkaufen darf
- welche Hypotheken, Pfändungen und Belastungen eingetragen sind
- ob die Katasterdaten mit den Registern übereinstimmen
- ob die Identität und die Handlungsfähigkeit der Parteien stimmen
Eine bestehende Hypothek wird beim Termin abgelöst, und das Geld fließt nicht vorher. Dieser Teil funktioniert. Ein Kauf, bei dem sich hinterher herausstellt, dass das Eigentum nie übergegangen ist, ist wirklich selten.
Was das System Ihnen überlässt
Der Notar fährt nicht hin. Er vergleicht den Bau nicht mit den genehmigten Plänen. Er prüft nicht, ob die verglaste Terrasse, der ausgebaute Dachboden oder der Anbau je genehmigt wurden. Er prüft die Anlagen nicht, und zum Preis sagt er nichts.
Er nimmt die Erklärung des Verkäufers zur baurechtlichen Lage entgegen. Er überprüft sie nicht.
Damit ist die Sache benannt: In der italienischen Transaktion wird niemand dafür bezahlt, den Bau anzusehen. Der Makler wird bezahlt, wenn Sie kaufen. Der Notar wird bezahlt, damit das Eigentum korrekt übergeht. Die fehlende Prüfung ist technischer Natur, und Sie müssen sie selbst beauftragen.
Risiken, vor denen mehr Angst besteht als nötig
Betrug beim Verkäufer. Wird durch die Registerprüfung des Notars weitgehend abgefangen.
Versteckte Hypotheken. Sie sind eingetragen und werden gefunden. Der klassische Fall wird beim Termin gelöscht.
Als Ausländer benachteiligt werden. Es gibt keine Sonderregeln zu Ihren Lasten. Wer nicht in Italien ansässig ist, kauft frei — die Reziprozitätsbedingung ist für EU-Bürger und für die meisten Vertragsstaaten erfüllt. Die Ansässigkeit ändert die Besteuerung, nicht das Recht zu kaufen.
Enteignung, Rückabwicklung, «italienische Verhältnisse». Kommt in Gesprächen viel häufiger vor als in der Wirklichkeit.
Risiken, vor denen weniger Angst besteht als nötig
Baurechtliche Abweichungen. Das häufigste reale Problem, mit Abstand. Das Haus entspricht nicht den genehmigten Plänen, weil jemand eine Terrasse geschlossen oder einen Dachboden ausgebaut hat, ohne es genehmigen zu lassen. Folgen: Der Verkauf kann blockiert werden, die Sanierung wird teurer als geplant, und eine Legalisierung ist nicht immer möglich.
Fehlende agibilità. Bei älteren ländlichen Gebäuden verbreitet. Nicht automatisch tödlich, aber zu klären: warum fehlt sie, und was wäre nötig, um sie zu bekommen.
Nutzungsänderung, die nicht geht. Ein landwirtschaftliches Gebäude wird nicht automatisch zum Wohnhaus. Das ist der häufigste Grund, warum ein Kauf in den Bergen enttäuscht.
Geteiltes Eigentum ohne Papier. Hof, Zufahrt, Brunnen, Dach: In alten Höfen sind sie oft geteilt, manchmal auf Grundlage von Absprachen, die nie geschrieben wurden.
Wegerechte. Ein Feldweg über fremden Grund ist verbreitet. Eine gute nachbarschaftliche Übung ist kein eingetragenes Recht.
Die laufenden Kosten. IMU, TARI, Nebenkosten und Verwaltung laufen weiter, auch wenn Sie zehn Monate im Jahr nicht da sind. Kein Rechtsrisiko — aber die Zahl, die am häufigsten unterschätzt wird.
Wie Sie das Risiko tatsächlich senken
- Vor dem Angebot prüfen, nicht danach. Nach Annahme der proposta verhandeln Sie aus der schwächeren Position.
- Bedingungen in die proposta schreiben. Baurechtliche Konformität, Finanzierung, Vorlage von Unterlagen: alles, wovon Ihr Kauf abhängt, gehört hinein.
- Eigenen Notar wählen. Sie zahlen ihn ohnehin.
- Den Bau technisch prüfen lassen. Ein geometra vergleicht Bestand und Pläne. Das ist genau die Prüfung, die sonst niemand macht.
- Jemanden hinschicken, der wirklich hinschaut — bevor Sie fliegen und bevor Sie unterschreiben.
Die ehrliche Zusammenfassung
Italien ist kein gefährliches Land, um Immobilien zu kaufen. Es ist ein Land, in dem die juristische Seite gut abgesichert ist und die bauliche Seite überhaupt nicht.
Wer das weiß und die technische Prüfung selbst beauftragt, kauft mit einem Risiko, das nicht höher ist als anderswo. Wer annimmt, der Notar erledige beides, kauft blind — und merkt es erst, wenn er umbauen will.
Zum Ablauf: Immobilie in Italien kaufen. Zu den Kosten: Steuern und Nebenkosten.