Fast jede Woche schreibt mir jemand dasselbe: Ein Haus online gefunden, der Makler drängt auf eine Unterschrift, "nur eine Kleinigkeit, damit man sieht, dass Sie es ernst meinen". Diese Kleinigkeit ist meistens genau das, was bindet.
Deshalb hier der Ablauf, in der Reihenfolge, in der er wirklich stattfindet.
Zuerst: der codice fiscale
Der codice fiscale ist Ihre italienische Steuernummer. Ohne ihn können Sie keine Immobilie kaufen, kein Konto eröffnen, keinen Versorgungsvertrag abschließen und keine Urkunde eintragen lassen.
Er kostet nichts. Sie bekommen ihn beim italienischen Konsulat in Deutschland oder Österreich oder bei jedem Amt der Agenzia delle Entrate in Italien. Beantragen Sie ihn früh — jeder weitere Schritt setzt ihn voraus, und die meisten merken das im ungünstigsten Moment.
Schritt eins: die proposta d'acquisto
Die proposta d'acquisto ist das schriftliche Kaufangebot. Sie ist nicht die unverbindliche Absichtserklärung, für die viele sie halten.
Mit der Unterschrift sind Sie gebunden. Der Verkäufer ist es nicht — bis er annimmt. In dem Moment besteht ein Vertrag. Üblicherweise liegt dem Angebot ein Scheck als Anzahlung bei, den der Makler verwahrt und bei Annahme einlöst.
Zwei Dinge sind entscheidend:
- Die Bindungsfrist. Ihr Angebot bleibt für die eingetragene Frist bestehen. In dieser Zeit können Sie nicht zurück.
- Bedingungen. Wenn Ihr Kauf von einer Finanzierung, von der baurechtlichen Konformität oder von der Vorlage bestimmter Unterlagen abhängt, muss das im Angebot stehen. Nach der Annahme nachverhandeln heißt aus der schwächeren Position verhandeln.
An dieser Stelle binden sich die meisten ausländischen Käufer an etwas, das sie nicht geprüft haben. Wenn Sie aus diesem Text eine Sache mitnehmen, dann diese.
Schritt zwei: der compromesso
Der compromesso, auch contratto preliminare, ist der Vorvertrag. Er legt Preis, Termin für die Beurkundung, Umfang und die Folgen eines Rücktritts fest.
Die Anzahlung ist üblicherweise eine caparra confirmatoria, und die Rechtsfolge ist unangenehm klar: Treten Sie zurück, ist sie verloren. Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen den doppelten Betrag. Ein Mindestbetrag ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. In der Praxis liegt die caparra zwischen 5 % und 20 % des Kaufpreises, mit Abstand am häufigsten bei 10 %. Die Höhe vereinbaren die Parteien miteinander, entweder in der proposta oder im Vorvertrag selbst.
Der compromesso muss bei der Agenzia delle Entrate registriert werden, was eigene Abgaben auslöst: eine feste Registersteuer von 200 Euro, 0,50 % auf die caparra confirmatoria und 16 Euro Stempelsteuer je vier Seiten. Zusätzlich kann er in den Immobilienregistern vorgemerkt werden. Das schützt Sie, falls der Verkäufer zwischenzeitlich anderweitig verkauft oder Gläubiger zugreifen. Es kostet mehr — bei mehreren Monaten bis zur Beurkundung lohnt es sich meistens.
Schritt drei: der rogito
Der rogito ist die Kaufurkunde, unterschrieben beim Notar.
Der Notar ist weder Ihr Anwalt noch der des Verkäufers. Er ist Amtsträger, und in Italien wählt und bezahlt ihn der Käufer. Wählen Sie Ihren eigenen, statt den vom Makler vorgeschlagenen zu übernehmen. Es kostet dasselbe, aber das Verhältnis ist ein anderes.
Wenn Ihr Italienisch nicht ausreicht, um der Urkunde zu folgen, schreibt das Gesetz einen Dolmetscher vor, häufig zusätzlich zwei Zeugen. Organisieren Sie das vorher, nicht am Tag des Termins.
Was der Notar prüft — und was nicht
Das ist das teuerste Missverständnis, das mir begegnet.
Der Notar prüft:
- wem die Immobilie gehört und ob diese Person verkaufen darf
- Hypotheken, Pfändungen und sonstige eingetragene Belastungen
- ob die Katasterdaten mit den Registern übereinstimmen
- ob der Verkäufer die baurechtlichen Angaben erklärt hat
Der Notar prüft in der Regel nicht:
- die Immobilie selbst, er fährt nicht hin
- ob der Ist-Zustand den genehmigten Plänen entspricht
- ob ein Anbau, ein ausgebauter Dachboden oder eine verglaste Terrasse je genehmigt wurde
- ob Heizung, Gas und Elektrik den Normen entsprechen
- ob der Preis angemessen ist
Genau in dieser Lücke sitzen die Probleme. Eine Urkunde kann einwandfrei sein — und Sie haben trotzdem ein Haus mit einem nicht genehmigten Stockwerk gekauft.
Wie lange es wirklich dauert
Von der angenommenen Offerte bis zur Beurkundung vergehen Monate, nicht Wochen. Der Engpass sind fast nie die Juristen, sondern die Ämter.
Eine vollständige Bauakte aus einer Gemeinde zu bekommen dauert, so lange es dauert, und in kleinen Gemeinden ist das Bauamt an zwei Vormittagen pro Woche besetzt. Akteneinsicht hat gesetzliche Fristen, aber das sind Fristen für eine Entscheidung, keine Zusage auf Tempo.
Rechnen Sie mit:
- wenigen Tagen für den codice fiscale, über das Konsulat länger
- Tagen bis Wochen zwischen Angebot und compromesso
- Wochen bis Monaten zwischen compromesso und rogito
Die Reihenfolge, die Sie schützt
- Die Immobilie ansehen — oder ansehen lassen, richtig.
- Die Unterlagen vor dem Angebot beschaffen, oder das Angebot davon abhängig machen.
- Erst dann die proposta unterschreiben.
- Den compromesso registrieren und die Vormerkung erwägen.
- Den eigenen Notar wählen.
Der Druck wird immer dahin gehen, Schritt zwei und drei zusammenzuziehen. Dieser Druck existiert, weil der Makler bezahlt wird, wenn Sie kaufen — und nicht, wenn Sie prüfen.
Zu den Kosten: Hauskauf in Italien: Steuern und Nebenkosten. Zum Notartermin im Detail: Notar und Kaufvertrag in Italien erklärt.