Wer aus Deutschland oder Österreich kauft, bringt eine Vorstellung vom Notar mit, die in Italien nur zur Hälfte stimmt. Die Unterschiede sind wichtig, weil sie bestimmen, wofür Sie selbst sorgen müssen.
Was der italienische Notar ist
Der notaio ist Amtsträger, nicht Dienstleister einer Partei. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer und haftet persönlich für die Rechtmäßigkeit der Urkunde.
Der entscheidende praktische Unterschied: In Italien wählt und bezahlt der Käufer den Notar. Wer zahlt, sollte auch aussuchen. Der vom Makler vorgeschlagene Notar ist nicht schlechter — aber es ist eine Beziehung, die nicht Ihre ist, und sie kostet Sie dasselbe.
Was der Notar prüft
Vor der Beurkundung stellt der Notar fest:
- die Eigentumskette und ob der Verkäufer verfügungsbefugt ist
- eingetragene Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Vormerkungen
- die Übereinstimmung der Katasterdaten mit den Registern
- ob die gesetzlich vorgeschriebenen Erklärungen vorliegen, insbesondere zu den Bautiteln und zur Energieklasse
Das ist keine Formsache. In diesem Bereich funktioniert das italienische System gut, und Fälle, in denen jemand ein Haus kauft, das dem Verkäufer gar nicht gehörte, sind praktisch nicht das Risiko.
Was der Notar nicht prüft
Und hier liegt das Missverständnis:
- Er fährt nicht hin.
- Er vergleicht den tatsächlichen Bau nicht mit den genehmigten Plänen.
- Er prüft nicht, ob der ausgebaute Dachboden je genehmigt war.
- Er prüft nicht, ob Heizung, Gas und Elektrik den Normen entsprechen.
- Er sagt nichts dazu, ob der Preis angemessen ist.
Der Verkäufer erklärt die baurechtliche Konformität, der Notar nimmt die Erklärung zu Protokoll. Ob sie stimmt, überprüft niemand — außer Sie beauftragen jemanden damit.
Deshalb kann eine Urkunde vollkommen in Ordnung sein und Sie haben trotzdem ein Haus mit einem nicht genehmigten Stockwerk gekauft.
Der Ablauf des rogito
Am Termin sind anwesend: Käufer, Verkäufer, der Notar, in der Regel der Makler, bei Bedarf Dolmetscher und Zeugen, bei Finanzierung ein Vertreter der Bank.
Der Notar verliest die Urkunde. Das ist keine Zeremonie: In diesem Moment werden Grundstücksangaben, Belastungsfreiheit, Bautitel, Energieklasse und Zahlungsmodalitäten festgehalten. Unterbrechen Sie, wenn etwas nicht stimmt — danach ist es beurkundet.
Die Zahlung erfolgt üblicherweise über nachvollziehbare Mittel, meist italienische Bankschecks oder Überweisung. Bargeldgrenzen sind streng; planen Sie das mit Ihrer Bank rechtzeitig.
Nach der Unterschrift kümmert sich der Notar um Registrierung, Umschreibung im Kataster und Eintragung in den Immobilienregistern.
Sprache: Dolmetscher und Zeugen
Wenn Sie der italienischen Urkunde nicht sicher folgen können, verlangt das Gesetz einen Dolmetscher. Er wird vor dem Notar vereidigt. Der Ablauf ist festgelegt: Der Notar errichtet die Urkunde auf Italienisch, der Dolmetscher übersetzt sie vorab und verliest sie beim Termin laut.
Ob zusätzlich zwei Zeugen erscheinen müssen, entscheidet der Notar. Der italienische Notariatsrat vertritt die Auffassung, dass sie nicht erforderlich sind, wenn die Partei zwar kein Italienisch spricht, aber lesen und schreiben kann — das Verständnis sichert bereits der Dolmetscher. Manche Notare ziehen trotzdem Zeugen hinzu. Verlassen Sie sich also weder darauf, dass keine nötig sind, noch darauf, dass welche kommen: fragen Sie Ihren Notar.
Die Urkunde kann auch zweisprachig errichtet werden; dann steht die italienische Fassung neben der Übersetzung.
Kalkulieren Sie 400 € bis 900 € für den Dolmetscher, alles inklusive. Die Kosten des Sprachdienstes trägt der Käufer. Und klären Sie das beim ersten Kontakt mit dem Notariat, nicht am Morgen des Termins.
Die Vollmacht: kaufen ohne Anreise
Sie können über eine procura kaufen, eine Vollmacht an eine Person Ihres Vertrauens.
Wird sie in Deutschland oder Österreich errichtet, braucht sie in der Regel eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung. Der Umfang muss präzise sein: Eine zu enge Vollmacht blockiert den Termin, eine zu weite gibt jemandem mehr Macht über Ihr Geld, als Ihnen lieb sein sollte.
Woran Sie den Termin messen
Ein guter Notartermin ist einer, an dem nichts überrascht. Alles, was in der Urkunde steht, sollten Sie vorher gesehen haben: Belastungsfreiheit, Bautitel, Katasterangaben, Energieklasse.
Wenn beim Verlesen zum ersten Mal etwas auftaucht, das Sie nicht kennen, ist der Fehler nicht am Termin passiert. Er ist Wochen vorher passiert, als niemand die Unterlagen geprüft hat.
Zum Gesamtablauf: Immobilie in Italien kaufen. Zu den Kosten: Steuern und Nebenkosten.