Niemand versteckt diese Kosten vor Ihnen. Sie verteilen sich nur auf fünf verschiedene Beteiligte, und keiner davon hat ein Interesse daran, sie Ihnen zusammenzurechnen.
Die Sätze unten gelten zum Zeitpunkt, an dem ich das schreibe. Steuerregeln ändern sich, die kommunalen am häufigsten — nehmen Sie jede Zahl hier als das, was Sie mit Ihrem Notar für Ihren konkreten Kauf bestätigen lassen.
Die Steuer auf den Kauf
Was anfällt, hängt von zwei Dingen ab: wer verkauft, und ob Sie die prima casa-Begünstigung bekommen.
Kauf von einer Privatperson. Es fällt die imposta di registro an, dazu feste Kataster- und Hypothekengebühren.
- Zweitwohnsitz: 9 %, mindestens jedoch 1.000 €
- Mit prima casa: 2 %, auf dieselbe Bemessungsgrundlage und mit demselben Mindestbetrag von 1.000 €
- Imposta ipotecaria und catastale: je 50 €
Kauf von einer Firma oder einem Bauträger. Dann greift die Mehrwertsteuer, und die festen Gebühren ändern sich mit.
- Mehrwertsteuer beim Zweitwohnsitz: 10 % vom Preis, 22 % bei den Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9
- Mehrwertsteuer mit prima casa: 4 % vom Preis
- Die festen Gebühren steigen auf je 200 €, dazu 200 € feste Registersteuer
Worauf gerechnet wird — der Punkt, der Tausende spart
Das ist die wichtigste Seite dieses Ratgebers, und sie steht in kaum einem deutschsprachigen Text.
Beim Kauf einer Wohnimmobilie von einer Privatperson durch eine Privatperson können Sie bei der Beurkundung beantragen, dass die Steuer auf den Katasterwert berechnet wird statt auf den Preis, den Sie tatsächlich zahlen. Der Katasterwert leitet sich aus der rendita catastale über gesetzliche Multiplikatoren ab und liegt in aller Regel deutlich unter dem Kaufpreis.
Die 9 % beziehungsweise 2 % von oben treffen dann also eine erheblich kleinere Zahl.
Das Verfahren heißt prezzo-valore. Es läuft nicht automatisch, und niemand beantragt es für Sie: Es muss beim Notartermin ausdrücklich verlangt werden. Bei einem normalen Kauf geht es bei diesem einen Satz um mehrere tausend Euro.
Fragen Sie vorher, ob es in Ihrem Fall greift, und achten Sie am Tag darauf, dass es tatsächlich beantragt wird.
Prima casa: was wirklich dahintersteckt
Die Begünstigung senkt die Kaufsteuer von 9 % auf 2 %. Sie ist nicht für Ausländer gesperrt, aber sie ist an Pflichten geknüpft:
- Sie müssen innerhalb von 18 Monaten Ihren Wohnsitz in der Gemeinde der Immobilie nehmen — und das heißt, ihn tatsächlich dorthin zu verlegen, nicht es vorzuhaben
- Sie dürfen in derselben Gemeinde keine weitere Wohnimmobilie besitzen
- Sie dürfen in Italien keine weitere Immobilie besitzen, die mit derselben Begünstigung erworben wurde
- Die Immobilie darf nicht in die Katasterkategorien A/1, A/8 oder A/9 fallen
Zwei Ergänzungen. Die Förderung für Käufer unter 36, die auf vielen Seiten noch steht, ist 2024 ausgelaufen und wurde nicht verlängert — ignorieren Sie jeden Ratgeber, der sie noch anbietet. Und wer die Begünstigung beansprucht und die Bedingungen dann nicht erfüllt, zahlt sie mit Zinsen und Strafzuschlag zurück.
Für ein Ferienhaus ohne Wohnsitzverlegung nach Italien ist prima casa schlicht nicht verfügbar. Sie trotzdem zu beantragen ist kein Trick, sondern ein teurer Fehler.
Der Notar
Der Käufer wählt und zahlt. Die Rechnung besteht aus drei Teilen: dem Honorar, den Steuern, die der Notar für den Staat einzieht, und den Auslagen für Recherchen und Eintragungen.
Eine amtliche Gebührenordnung gibt es nicht — Notarhonorare sind freier Markt. Bei einem durchschnittlichen Kauf rechnen Sie mit 1.500 € bis 2.500 €, zuzüglich Mehrwertsteuer und der Steuern.
Holen Sie bei zwei Notaren ein schriftliches Angebot ein und verlangen Sie, dass Honorar und Steuern getrennt ausgewiesen werden. Sonst vergleichen Sie zwei Zahlen, die nicht dasselbe meinen.
Der Makler
Wo ein Makler beteiligt ist, zahlen beide Seiten Provision. Das ist für deutsche und österreichische Käufer der überraschendste Punkt dieser Seite: Hier werden auch Sie zur Kasse gebeten, und es ist nach der Steuer einer der größten Posten.
- Provision zulasten des Käufers: 2 % bis 4 %, zuzüglich 22 % Mehrwertsteuer
- Gesetzlich ist nichts festgelegt, und der Satz ist verhandelbar
Zwei praktische Punkte: Die Provision wird meist mit der Annahme des Angebots fällig, nicht erst bei der Beurkundung — platzt der Kauf später, kann sie trotzdem geschuldet sein. Und verhandeln können Sie, aber nur, bevor Sie etwas unterschreiben.
Technische Prüfungen
- Ein geometra für baurechtliche Konformität und Kostenschätzung: Angebot auf Anfrage. Einen Listenpreis gibt es nicht, weil sich das Honorar nach dem tatsächlichen Auftrag richtet — die Prüfung einer Wohnung und die vollständige Aufnahme eines Bauernhauses sind zwei verschiedene Arbeiten
- Ein Statikgutachten, wo das Gebäude es erfordert: 800 € bis 2.000 €, stark vom Objekt abhängig
- Meine eigene Analyse vor der Besichtigung kostet fest 590 €
Sprache beim Notartermin, und Kauf per Vollmacht
Wenn Sie der italienischen Urkunde nicht sicher folgen können, verlangt das Gesetz einen Dolmetscher, der vor dem Notar vereidigt wird. Der Notar errichtet die Urkunde auf Italienisch; der Dolmetscher übersetzt sie vorab und verliest sie beim Termin. Kalkulieren Sie 400 € bis 900 € alles inklusive — die Kosten des Sprachdienstes trägt der Käufer.
Ob zusätzlich zwei Zeugen nötig sind, entscheidet der Notar. Der italienische Notariatsrat vertritt die Auffassung, dass sie nicht erforderlich sind, wenn die Partei zwar kein Italienisch spricht, aber lesen und schreiben kann — der Dolmetscher sichert das Verständnis bereits. Manche Notare ziehen trotzdem Zeugen hinzu. Klären Sie das früh, nicht am Morgen des Termins.
Kaufen Sie über eine Vollmacht, kommen deren Errichtung sowie Apostille und beglaubigte Übersetzung hinzu, wenn sie außerhalb Italiens unterschrieben wird.
Was das Halten der Immobilie kostet
Der Kauf ist einmalig. Das hier nicht.
- IMU, die Gemeindeimmobiliensteuer. Der Hauptwohnsitz ist außerhalb der Luxuskategorien grundsätzlich befreit, der Zweitwohnsitz nicht. Den Satz legt jede Gemeinde selbst fest: Die Stadt Verona verlangt 1,14 % auf Zweitwohnsitze und sonstige Gebäude, am See liegt es niedriger — Lazise bei etwa 0,88 %. Eine realistische Spanne für die Provinz ist 0,86 % bis 1,14 %, zu prüfen Gemeinde für Gemeinde auf dem Portal des Finanzministeriums. Auch die IMU wird auf den Katasterwert berechnet, nicht auf den gezahlten Preis.
- TARI, die Müllgebühr, kommunal festgelegt und auch für ein Haus fällig, das Sie wenige Wochen im Jahr nutzen.
- Hausgeld, falls es eine Eigentümergemeinschaft gibt.
- Nebenkosten: In Italien fallen Grundgebühren an, ob Sie da sind oder nicht.
Bei einem Ferienhaus für ein paar Wochen im Jahr sind genau diese laufenden Kosten der Posten, den fast alle unterschätzen.
Zusammengerechnet
Bevor Sie ein Angebot abgeben, schreiben Sie auf: Kaufsteuer, Notar, Maklerprovision, technische Prüfungen, Dolmetscher und das erste Jahr laufender Kosten. Diese Summe ist, was das Haus Sie kostet. Der Angebotspreis ist nur die größte Zeile darin.
Zum Ablauf: Immobilie in Italien kaufen: der komplette Ablauf. Zum Notartermin: Notar und Kaufvertrag in Italien erklärt.